In Italia un argomento che spesso genera discussioni e talvolta confusione nelle decisioni è quello relativo ai condomini. In alcuni casi, a rendere più complicate le questioni ci si mettono anche i rapporti difficili tra gli stessi proprietari delle abitazioni, che di certo non facilitano il compito dell’amministratore. In quest’articolo, nello specifico, tratteremo delle pulizie condominiali e della scelta dell’impresa per cercare di fare chiarezza almeno su questi punti.
Per iniziare a capire la problematica partiamo dalla importante premessa che la scelta di affidare il servizio di pulizia spetta di diritto all’assemblea di condominio, che ha la competenza a deliberare su ciò che riguarda la gestione delle parti comuni dell’edificio. Decisione che, una volta presa, diventa obbligatoria per tutti i condomini, salvo i casi in cui si ravvedano gli estremi per invalidare la delibera e si decida dunque d’impugnarla per farla annullare. Anche in questi casi, se nel corso del giudizio di impugnazione non arriva la sospensione della delibera i condomini, compresi gli assenti, saranno tenuti a rispettarla.
E’ bene precisare, inoltre, che il giudizio d’annullamento può esclusivamente indagare sulla validità formale della delibera: cioè stabilire se l’incarico è stato legittimamente assegnato tenendo conto quindi della verifica della maggioranza, le competenze dell’amministratore, ecc. Alla luce di quanto detto si capisce come tutti i condomini dovranno adeguarsi alla delibera di affidamento dei servizi all’impresa di pulizia, salvo l’annullamento dell’atto per motivi di illegittimità.
I comproprietari quindi non avranno scelta e saranno obbligati a partecipare alle spese in base ad alcuni criteri di ripartizione: altezza dal suolo del piano o porzione di piano a cui le scale servono. Chiaramente, prima di affidare in via definitiva il servizio all’impresa di pulizia è buona abitudine valutare diversi preventivi, mettere a confronto i costi e i servizi offerti per scegliere il preventivo più conveniente in totale tranquillità. Un’operazione non sempre facile e da fare con attenzione da parte dell’assemblea condominiale che deve anche accertarsi della serietà della ditta per non andare incontro a spiacevoli e gravose sorprese. In questa logica è utile chiedere periodicamente il documento unico di regolarità contributiva (D.U.R.C.), il certificato che dimostra la regolarità della posizione previdenziale della ditta di pulizia nei riguardi dei dipendenti.
Effettuata la scelta dell’impresa e, dopo l’accettazione dell’incarico da parte di quest’ultima, ci si trova di fronte ad un contratto di appalto (art. 1655 codice civile) nell’ambito del quale la ditta assume e gestisce, con propri mezzi, il compimento di un servizio in cambio di un corrispettivo di denaro. L’impresa di pulizia quindi autonomamente organizza e gestisce il servizio assumendosi tutte le responsabilità dell’operato. Un tipo di contratto di appalto che non richiede obbligatoriamente la forma scritta anche se è prassi comune avere un preventivo dell’impresa e sottoscriverlo per accettazione. Generalmente per le condizioni del servizio si fa riferimento alla delibera condominiale, ma le stesse possono essere stabilite anche oralmente.
Un’altra doverosa precisazione riguarda un’eventuale delibera condominiale a favore della turnazione delle pulizie delle scale tra i condomini, decisione assolutamente da scartare perché non valida e nettamente contraria ai principi previsti dalla Costituzione. Infatti, nel malaugurato caso di incidente, sui condomini ricadrebbe la responsabilità civile mentre quella penale ricadrebbe sull’amministratore. Evidentemente una brutta faccenda da scongiurare ad ogni costo, evitando il ricorso a una delibera fuori luogo e che risulterebbe nulla. Ragion per cui è sempre meglio riunirsi in assemblea, raccogliere un bel numero di preventivi ed effettuare la scelta dell’impresa di pulizia solo dopo aver valutato bene tutti gli aspetti e l’affidabilità della ditta.
